Cuando nos disponemos a adquirir una propiedad inmueble surgen distintos requisitos que deberán cumplirse para llegar al objetivo deseado, sin sobresaltos.

Veamos qué recomendaciones hay que tener en cuenta:

1) Consultar a un profesional: Escribanos, martilleros y abogados conocen el derecho inmobiliario. Es imprescindible consultar a alguno de los profesionales mencionados antes de iniciar cualquier trámite.

2) Estudio de títulos

Es el relevamiento, que lleva a cabo un escribano o abogado, de la documentación de los títulos de propiedad (escrituras, sucesiones, poderes, etc) y que implica retrotraerse 20 años, cuando -de existir- prescriben los defectos del título de la propiedad a adquirir.
Si bien no es obligatorio, es muy conveniente a efectos de observar si existen posibles nulidades en los títulos.

3) Contratar con el propietario

Es aquel que cuenta con el Título de Propiedad Original (escritura, testimonios judiciales de sucesión, compra en subasta, etc) inscripto a su nombre y libre de gravámenes en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para lo cual se tendrá que solicitar la exhibición del mismo en original, y tramitar el Informe de Dominio e Inhibiciones ante dicho organismo.

¿Qué ocurre si el dueño se encuentra fallecido?

Tendrán derecho a vender la propiedad sus herederos, para lo cual será necesario que se encuentre finalizado el proceso de sucesión.

4) Subdivisiones en loteos y Propiedad Horizontal

Se deberá contar con el Plano de División en parcelas o de Propiedad Horizontal debidamente aprobado por la autoridad competente. En el caso de Propiedad Horizontal, resulta necesario el otorgamiento previo o en forma simultánea con la venta del correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal.

Si se trata de Barrios Privados, Clubes de Campo o Clubes de Chacras, deberá contarse con los planos aprobados y el previo o simultáneo otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal Especial.

5) ¿Un Apoderado puede vender?

Sí, siempre que cuente con un Poder Especial para Venta o General con facultades de Venta, otorgado por escritura pública.

6) Propiedad y Vendedor libre de medidas cautelares

Una vez acreditado quién es el propietario y si tanto él como el inmueble están aptos para la venta se procederá a cumplir con las siguientes etapas de la negociación:

7) Firma de Reserva, Seña y Boleto

Se recomienda no entregar ninguna suma de dinero en concepto de seña o reserva hasta tanto no se cumplan los puntos 1 a 6).

Recordemos, que tanto la reserva, como la seña e incluso el Boleto, no son obligatorios para la compra de un inmueble; y podría acordarse ir directamente a la firma de la escritura.

8. Confección del Estado Parcelario

En la provincia de Buenos Aires debe confeccionarse el Estado Parcelario, a cargo de un Agrimensor o Ingeniero con incumbencia en la materia.

9. Firma de escritura y entrega de la posesión

Expedidos los certificados de dominio, inhibición, catastro, deudas impositivas, aquellos que determina la AFIP y demás reparticiones públicas para cada escritura, se estará en condiciones de firmar la misma.

Sólo con la firma de la escritura el comprador pasa a ser dueño del lote, casa, campo o departamento.

El vendedor debe entregar al comprador la posesión del inmueble al momento de firmarse la escritura traslativa de dominio.

Asimismo, el escribano procederá a la retención de las sumas de dinero que se adeuden en concepto de impuestos, tasas, expensas y contribuciones, y las que graven a la compraventa, tanto de carácter provincial, como nacional, como el impuesto de sellos, impuesto a la transferencia de inmuebles, impuesto a las ganancias, aportes notariales, etc.

11. Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble

Luego de la firma, el escribano procede al trámite de inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

 

(*) Leandro Posteraro Sánchez es titular por concurso del Registro Notarial 15 de Luján y Presidente de la Comisión de Legislación del Consejo Federal del Notariado Argentino.

Mariano Moreno 1143, Luján. Teléfonos: (02323) 44-0392/591297. Web: www.escribaniaposteraro.com.ar